加拿大的抵押贷款：细微差别、错误、小贴士
我认识的大多数人在移居加拿大后不久就买了房。我将谈谈获得抵押贷款的条件、具体数字以及我买两套房子的经历。
我和我的家人曾经住在蒙特利尔郊区，并在2020年以超过500,000加元的价格出售了带游泳池的房子。
抵押
在加拿大，信贷通常很常见，许多加拿大人有抵押贷款、汽车租赁、信用电话等。这既不是坏事也不是好事，因为通常贷款的利息很低——我稍后再告诉你它们是什么。
您需要按一定的间隔偿还抵押贷款：每周、每两周、每月一次等。您可以在25年，有时甚至30年内缓慢还清抵押贷款。这称为摊销期。那些租房的人本质上是在还清房主的贷款。而且，在同样的25年之后，业主可以以一百万美元或更多的价格出售房屋。而且租户将一无所有。他们将被迫继续花在租金上。
问题在于并非所有人都能获得抵押贷款。许多因素会影响这一点。最负面的因素是将收入和支出与你想要购买的房屋的价值相匹配。我现在不谈这个问题，但如果你感兴趣，请阅读我们的文章，详细介绍如何计算所有内容。如果你没有工作，你将无法获得学分。如果你是自雇人士，出于某种原因，许多银行认为这是一个负面因素，你获得抵押贷款的能力就会受到损害。
首付
当你购买公寓或房屋时，你必须支付首付。其金额取决于房屋的价值，通常在5％至20％之间。没有信用记录的新移民只需支付35％的首付即可获得抵押贷款。自从伊万娜在大学学习而我是自雇人士以来，我们就这样做了。顺便说一句，我已经告诉过你需要有良好的信用记录。
如果首付低于房屋或公寓价值的20％，则必须购买抵押贷款保险。但是，即使你的首付为20％，贷款机构也可能要求你购买保险。如果您是自雇人士或信用记录不佳，通常会发生这种情况。而且，如果你未能偿还贷款，保险将不向你付款，而是向发起抵押贷款的银行付款。
摊销期
贷款或摊销期分为几个部分。可以是一年、两年、五年等。通常，人们选择五年，利率类型：固定利率或浮动利率。最初是我们的第一栋房子，摊销期为30年，前两年的摊销率是固定的。两年过去后，我重新谈判了合同，并选择了大约五年的浮动利率。让我详细解释固定利率和浮动利率之间的区别，有一些非常重要的区别。
固定和浮动利率
对于固定利率抵押贷款，您的利率在整个期限内保持不变。这种抵押贷款给你一种安全感：在合同到期之前，你确切地知道自己的还款额。
浮动利率有条件地与加拿大银行的关键利率挂钩，并可能在整个合同中波动。如果你是一个赌博者，你既可以赢也可以输。时间表明，许多人之所以亏损，是因为他们只关注当前汇率，而不分析历史数字或了解加拿大银行系统的运作方式。
以下是一些示例，以使其更清晰。我们现在居住的第二套房屋的摊销期为25年，但利率是固定的，上限为5年。在2025年之前，抵押贷款利率为2.99％。如果你现在想申请抵押贷款，你将无法获得抵押贷款，截至2023年3月，加拿大主要银行的市场利率约为5％。在大流行期间，抵押贷款利率下降了很多，约为2％。许多人利用这种情况发放了浮动利率贷款。现在，截至2023年3月，一家大型银行的这一比例约为6.25％。
比如说，如果你用信用卡购买了价值60万加元的房子，并支付了20％或12万加元的首付，那么根据利率的不同，金钱会有什么区别？也就是说，你借了48万加元。在疫情期间，您每月需要支付2,033加元，而我现在的费率为2.99％，为2,269加元，但如果费率为6.25％，则为3,141加元。
如你所见，每月多付大约1,000加元是一大笔钱，这就是为什么加拿大现在有这么多不满意的人抱怨在这里生活变得昂贵的原因。其中一些会从浮动利息转向固定利息，因为你在那里支付的费用更少。但是，如果他们这样做，他们可能会输掉。因为从历史上看，关键银行利率一直在上下波动，现在预计时间会回落。我可能错了，但时间会证明一切。
打破抵押贷款合同
当我们搬到加拿大时，我们没有烧掉桥梁，而是把公寓留回了家。我不知道它值多少钱，但你可能会想到提前还清贷款。或者另一家银行会为您提供更好的利率。但是，您将无法支付任何首付或取消合同。你必须支付一笔罚款，这很可能高达数万美元。
如果您有固定利率，则罚款将高于浮动利率。在申请抵押贷款和选择摊还期之前，您应该知道这一点。例如，如果您计划购买房屋，在其中居住3年，然后像我们一样搬到另一个省份，则不应使用5年的固定利息摊还期。
当我们住在魁北克时，除了法语，我喜欢那里的所有东西。因此，在两年的摊还期结束后，我将利息改为浮动利率。这使得出售我们的房屋并以小额罚款完成抵押贷款成为可能。渥太华的房子已经签订了新合同。
购买新房和选择银行的过程
我现在记得做这一切有多困难。首先，发生了疫情，警察站在各省之间的边界，没有充分的理由就不会让任何人进入。其次，由于隔离，几乎所有机构都关闭了。第三，目前尚不清楚房地产价格会怎样。我们的房地产经纪人首先担心我们老房子的买家可能会退出交易，然后我们担心新房的卖方会改变主意。但一切都很顺利。
如果你不想支付罚款，但还想快速还清贷款，我的银行可以选择每年一次将抵押贷款金额的10％加起来，每月还款两次。我发现提前还清抵押贷款确实没有多大好处。尤其是当人们对它的兴趣很低的时候。一个简单的例子——我为第一套房子支付了大约2％的利息，而通货膨胀率约为3％。现在加拿大的通货膨胀率约为6％。
加拿大的银行系统被认为是世界上最安全的银行系统之一。加拿大由六大银行主导：道明银行、加拿大皇家银行、蒙特利尔银行、新斯科舍银行、加拿大帝国商业银行和加拿大国民银行。我在三家不同的银行有账户，我真的很信任他们，而且我从六巨头那里获得了贷款。
但是，也有一些规模较小的商业机构可以抵押贷款，利率更低，解除合同的条件也更有利。例如，5年期固定利率为4.44％，而变量为5.55％。
小额首付
我答应告诉你，如果你还款少于20％，你将支付多少抵押贷款。假设这所房子的价值同样为60万加元，但你只有10％或6万加元。我敢肯定，如果你带着储蓄移居加拿大，或者配偶双方都在工作，你可以在几年后用储蓄存这笔钱。
让我们将抵押贷款利率四舍五入到5％，然后每月还款额为3,238加元，这是文章中最大的金额。由此，我们可以得出结论，小额付款会增加每月的还款额，而额外的成本则用于保险。
另一方面，如果你租一套价格为600,000加元的同等房屋，我相信你支付的费用将大大超过3,000加元。当然，如果您在抵押贷款中加上额外的房屋或公寓保险、城市税、煤气、水、电，3,238加元将变为4,000加元甚至更多。我们有一篇比较信用购房和租房的文章，请务必阅读以了解问题所在。
如何找到最佳的抵押贷款条款
我们用信用卡买了第一套房子，但并不真正了解一切是如何运作的。我们的代理人刚刚给了我们一位会说我们母语的银行经理的联系方式，并为我们安排了所有事情。所有主要银行的条件大致相同，但缺点是他们首先要注意的是付款金额。我不记得有人告诉过任何关于违反合同的条款。这很重要。
如果我现在要在加拿大买第一套房子，我可能会联系独立的抵押贷款经纪人。这是一个在数十家银行和金融机构工作的人。您可以根据自己的情况获得定制的解决方案。请注意，如果您联系抵押贷款经纪人，贷款还款对您来说不会更昂贵。加拿大体系在所有方面都是这样运作的。
例如，我们是加拿大多所语言学校和许多大学和学院的代理商。如果您通过我们申请语言课程或学习项目，通常会获得折扣或奖学金，以及解决潜在问题的帮助。
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Immigrant.Today 创始人亚历克斯·帕夫伦科
